The Census Bureau’raport housing starts za grudzień pokazuje, że ukończenia mieszkań są nadal zbyt wolne, a w tym roku brakuje nam czasu, ponieważ pozwolenia na budowę mieszkań będą spadać, dopóki homebuilderzy nie pozbędą się nadmiaru podaży.
Mieliśmy w tym tygodniu kilka dobrych wiadomości dla rynku mieszkaniowego: dane o wnioskach o zakup są w górę, indeks zaufania budowniczych wzrósł, bijąc szacunki, a 10-letnia rentowność i stopy hipoteczne spadły. Jednak pomimo tego, że główna liczba raportu o rozpoczęciu budowy mieszkań pobiła szacunki, wewnętrzne dane raportu nie są doskonałe, ponieważ dane o ukończeniu budowy mieszkań po raz kolejny tylko szlifują i jeszcze nie wybijają się.
Najlepszym sposobem radzenia sobie z inflacją jest dodanie większej podaży, a nie niszczenie popytu, który z czasem zrujnuje produkcję. Jednym z obszarów, w którym mieliśmy szczęście w tym cyklu mieszkaniowym jest to, że budowniczowie wciąż mają zaległe zamówienia, które muszą zbudować i wprowadzić na rynek. Po tym, nie mamy nic do dodania, ponieważ pozwolenia na budowę mieszkań mają przestrzeń do spadku przez cały rok.
Moja praca ekonomiczna różni się od pracy innych ludzi, ponieważ nie wierzę, że budowniczowie byli niedostatecznie zbudowani w ostatniej ekspansji gospodarczej. Moje całe założenie robocze w poprzedniej ekspansji było takie, że będziemy mieli najsłabsze ożywienie mieszkaniowe w historii, od 2008-2019, i że nie będziemy mieli startów mieszkaniowych otwartych w roku na poziomie 1,5 miliona aż do 2020-2024, kiedy popyt w końcu uzasadni ten rodzaj budowy.
Sprzedaż nowych domów ominęła szacunki od 2013 do 2015 roku. Następnie w 2018 r. mieliśmy miesięczny skok podaży na rynku sprzedaży nowych domów, który powstrzymał budowniczych od chęci wyprodukowania większej liczby jednostek mieszkaniowych przez 30 miesięcy.
Jak podkreślam od lat, budowlańcy nie prowadzą organizacji charytatywnej, muszą zarabiać na domach i nigdy nie doprowadzą do nadmiernej podaży na rynku, aby zrujnować swój model biznesowy. Tak więc to, na co liczę w 2023 roku, to fakt, że dane dotyczące ukończenia rosną tak szybko, jak to możliwe, ponieważ nie mamy wiele w rurociągu po tym czasie.
Zakończenie budowy mieszkań
Ze Spisu Powszechnego: Mieszkania ukończone w prywatnej własności w grudniu były na sezonowo dostosowanym rocznym poziomie 1.411.000. Jest to 8,4 procent (±16,5 procent)* poniżej zrewidowanego listopadowego szacunku 1.540.000, ale jest 6.4 procent (±11,4 procent)* powyżej stopy z grudnia 2021 r., która wynosiła 1.326.000. Ukończenia mieszkań jednorodzinnych w grudniu były na poziomie 1.005.000; jest to 8,0 procent (±11,6 procent)* poniżej zrewidowanego listopadowego wskaźnika 1.092.000. Grudniowa stopa dla jednostek w budynkach z pięcioma jednostkami lub więcej wyniosła 385,000. Szacuje się, że w 2022 roku ukończono 1 392 300 jednostek mieszkalnych. Jest to 3,8 procent (±3,3 procent) powyżej liczby z 2021 roku, która wynosiła 1,341,000.
Poniżej znajduje się jeden z najsmutniejszych wykresów ekonomicznych, jakie kiedykolwiek zobaczysz. Zakończenie budowy mieszkań jest tak powolne, że mój żółw, Grundy, wygląda jak błysk obok niego. Potrzebujemy więcej podaży najmu, aby trafić na rynki, więc tempo wzrostu inflacji najmu schronienia spada szybciej.
Na szczęście, jak widać na poniższym wykresie, liczba mieszkań (pięć lub więcej jednostek) w budowie jest historycznie wysoka. Obecnie w budowie znajduje się 943 000 mieszkań. To jest bycze dla Ameryki i dla stóp hipotecznych, które mają zmierzać niżej.
Housing Permits (pozwolenia na budowę mieszkań)
Building Permits: Prywatne jednostki mieszkaniowe autoryzowane przez pozwolenia na budowę w grudniu były na poziomie sezonowo skorygowanego rocznego wskaźnika 1.330.000. Jest to 1,6 procent poniżej skorygowanego listopadowego wskaźnika 1.351.000 i 29,9 procent poniżej wskaźnika z grudnia 2021 r., który wynosił 1.896.000.w grudniu liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych wyniosła 730.000; jest to o 6,5 proc. niższa od skorygowanej liczby z listopada, która wyniosła 781.000. Liczba pozwoleń na budowę domów w budynkach z pięcioma lub więcej jednostkami wyniosła w grudniu 555.000. Szacuje się, że 1.649.400 jednostek mieszkaniowych zostało upoważnionych przez pozwolenia na budowę w 2022 roku. Jest to 5,0 procent poniżej liczby z 2021 roku, która wynosiła 1.737.000.
Pozwolenia na budowę mieszkań mają przestrzeń do spadku przez cały rok; wciąż jesteśmy w okresie stabilizacji popytu na mieszkania, a nie w fazie wzrostu jeszcze. Nie spodziewaj się więc, że pozwolenia na budowę mieszkań zmienią się w tym roku, chyba że popyt się poprawi. Jak widać poniżej, liczba pozwoleń na budowę mieszkań nie powróciła do poziomu z 2005 roku. Budowniczowie są tym razem w znacznie lepszej sytuacji niż w latach 2005-2008.
Rozpoczęte budowy mieszkań
Housing Starts: Rozpoczęcie budowy prywatnych mieszkań w grudniu w sezonowo dostosowanym rocznym tempie 1.382.000. Jest to o 1,4 procent (±16,9 procent)* poniżej zrewidowanego szacunku listopadowego 1.401.000 i jest 21,8 procent (±11,2 procent) poniżej wskaźnika z grudnia 2021 r., który wynosił 1.768.000. Rozpoczęcie budowy domów jednorodzinnych w grudniu było w tempie 909.000; jest to 11,3 procent (±20,7 procent)* powyżej zrewidowanego listopadowego wyniku 817.000. Grudniowy wskaźnik dla jednostek w budynkach z pięcioma lub więcej jednostkami wyniósł 463.000. Szacuje się, że w 2022 roku rozpoczęto budowę 1.553.300 jednostek mieszkalnych. Jest to o 3,0 procent (±2,4 procent) poniżej liczby z 2021 roku, która wynosiła 1.601.000.
Rozpoczęte budowy mieszkań będą miały tendencję niższą również w tym roku, ponieważ budowniczowie mają zaległości w domach, które muszą zakończyć. Nie ma apetytu ze strony budowniczych, aby rozpocząć pozwolenia na budowę jednostek jednorodzinnych, dopóki sprzedaż nowych domów jest niska.
Podaż nowych domów i zaufanie budowniczych
Moja zasada przewidywania zachowań budowniczych opiera się na trzymiesięcznej średniej podaży. Nie ma to nic wspólnego z rynkiem sprzedaży istniejących domów; te miesięczne dane dotyczące podaży dotyczą tylko rynku sprzedaży nowych domów.
- Kiedy podaż jest 4.3 miesiące i poniżej, to doskonały rynek dla budowlańców.
- Kiedy podaż jest 4.4 do 6,4 miesiąca, to jest OK rynek dla budowlańców. Będą budować tak długo, jak długo będzie rosła sprzedaż nowych domów.
- Budowniczowie wycofają się z budowy, gdy podaż będzie 6.5 miesięcy i powyżej.
W ostatnim raporcie, za listopad, miesięczna podaż nowych domów była nadal zbyt wysoka i wynosiła 8,6 miesiąca, więc budowlańcy nadal muszą przenieść więcej produktów, zanim znów pomyślą o wzroście.
W tym tygodniu dobrą wiadomością jest to, że dane dotyczące zaufania budowniczych w końcu wzrosły po wodospadowym nurkowaniu tego indeksu. W poprzednim miesiącu dane perspektywiczne ankiety były pozytywne, podczas gdy pozostałe dane były nadal negatywne. Tak już nie jest, co widać poniżej. Łączny raport był dobry, a liczba główna pobiła szacunki.
W sumie, nawet jeśli liczba nagłówkowa pobiła szacunki, przyjmuję dłuższe spojrzenie na ten sektor gospodarki: nadal jest w recesji, dopóki nie uda nam się sprawić, by zaufanie budowniczych wzrosło, miesięczna podaż nowych domów spadła, a pozwolenia na budowę znów zaczęły rosnąć.
Wszystko, na co liczę w 2023 r., to uzyskanie jak największej liczby jednostek mieszkaniowych ukończonych i wprowadzonych na rynek, aby poradzić sobie z danymi dotyczącymi inflacji czynszowej, ponieważ jest to największy czynnik napędzający inflację bazową CPI. W dłuższym okresie czasu większa podaż mieszkań będzie utrzymywać pokrywę na inflację czynszową wymykającą się spod kontroli.
